最近，對(duì)平安唱衰的聲音又多了起來(lái)。在我看來(lái)，很多討論有些過(guò)分放大了平安的負(fù)面，反而完全忽視了平安基本面的積極變化。

最直接的體現(xiàn)是平安的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。在一季度，平安收入和利潤(rùn)分別增長(zhǎng)3.7%和4.5%，保持了穩(wěn)健增長(zhǎng)。受投資減值影響，平安集團(tuán)整體營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)同比+8.9%，增速同比回升。

除了業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)逐漸向好，平安在投資端也開始發(fā)力。

6月28日，平安人壽發(fā)布關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，宣布投資上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（包括上海人廣來(lái)福士項(xiàng)目、上海長(zhǎng)寧來(lái)福士項(xiàng)目、北京來(lái)福士項(xiàng)目、杭州來(lái)福士項(xiàng)目、成都來(lái)福士項(xiàng)目和寧波來(lái)福士項(xiàng)目）。公告顯示，此次項(xiàng)目總投資金額預(yù)計(jì)不超過(guò)人民幣330億元。

無(wú)論從哪個(gè)角度看，平安都在向更好的方向邁進(jìn)。當(dāng)然，短期的股價(jià)更多是受到市場(chǎng)情緒的影響。下面，讓我們拋開陰晴不定的市場(chǎng)情緒，重新客觀地去認(rèn)識(shí)平安近期的一些變化。

收購(gòu)凱德，平安投資再發(fā)力

此次平安投資凱德的商業(yè)地產(chǎn)，最直接的影響是改善公司資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配的久期缺口，進(jìn)一步提高了公司長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性。

眾所周知，保險(xiǎn)資金負(fù)債和資產(chǎn)久期不匹配，是每一家險(xiǎn)企面臨的痛點(diǎn)，例如，保險(xiǎn)行業(yè)負(fù)債端保費(fèi)的久期普遍在15年，而資產(chǎn)久期普遍不到10年，中間有7、8年的錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。

一旦利率走低，國(guó)債收益率下降，導(dǎo)致投資收益覆蓋不了負(fù)債成本，出現(xiàn)利差縮小甚至利差損的風(fēng)險(xiǎn)。雖然平安在上市險(xiǎn)企中，資產(chǎn)負(fù)債久期缺口最短，但還是有5年久期缺口。

考慮到凱德的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)久期夠長(zhǎng)，可以進(jìn)一步降低公司久期缺口、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

最重要的是，商業(yè)地產(chǎn)不同于開發(fā)地產(chǎn)，開發(fā)地產(chǎn)面臨政策、房?jī)r(jià)、杠杠等風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)只要地段好、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流，幾乎不存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)本身的價(jià)值也會(huì)隨著時(shí)間而持續(xù)增值。

其實(shí)不止平安，最近兩年房地產(chǎn)開發(fā)商普遍也都開始發(fā)力投資商業(yè)地產(chǎn)了。這也側(cè)面說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

隨著平安收購(gòu)凱德，資產(chǎn)端投資風(fēng)險(xiǎn)不斷下降的同時(shí)，公司長(zhǎng)期投資收益的確定性也在提升。

撿到“金子”，股價(jià)卻被情緒沖昏了“頭腦”

除了提高長(zhǎng)期投資確定性之外，資產(chǎn)潛在的盈利能力以及平安自身的基本面才是投資者更應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。由于保險(xiǎn)資金的特殊性，使得保險(xiǎn)與二級(jí)市場(chǎng)的投資邏輯完全不同。對(duì)于平安這樣的險(xiǎn)企來(lái)講，投資穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，是大概率可以帶來(lái)超預(yù)期回報(bào)的。

為什么這么說(shuō)？在解釋之前，我們有必要先來(lái)了解下，什么是險(xiǎn)企的超預(yù)期回報(bào)。

以近10年數(shù)據(jù)為例，平安保險(xiǎn)資金投資組合平均總投資收益率為5.3%。這意味著，只要平安投資的項(xiàng)目年收益率超過(guò)5.3%，就會(huì)給公司帶來(lái)超預(yù)期收益。

那么，平安收購(gòu)的凱德商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力是個(gè)什么水平呢？

根據(jù)媒體報(bào)道，這些商業(yè)地產(chǎn)在2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項(xiàng)目甚至能達(dá)到95%以上。即使2020年在特殊時(shí)期出租率略有下滑，絕大部分項(xiàng)目的出租率仍穩(wěn)定在90%以上。

參考同為國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國(guó)。2018年，SOHO中國(guó)位于北京、上海的8個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目出租率超過(guò)90%，凈資產(chǎn)回報(bào)率為5.7%，高于平安近10年的商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率。

另一方面，平安的資金成本夠低。2020年產(chǎn)險(xiǎn)綜合成本率僅99.1%，意味公司每收取1000元的保費(fèi)，不付利息、不投資也有9元的收益。具有資金優(yōu)勢(shì)的平安，收購(gòu)凱德商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，可以幫助其降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)債成本，進(jìn)一步提高盈利能力。

從以上兩個(gè)方面不難看出，投資凱德商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大概率能給平安帶來(lái)超額投

資收益。所以，無(wú)論從哪個(gè)角度看，平安這筆投資無(wú)疑是劃算的。

固然，投資凱德會(huì)給平安帶來(lái)長(zhǎng)期受益。但即使放在當(dāng)下，平安的基本面也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

具體來(lái)看，平安壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)同比+4%，主要受計(jì)提減值短期投資波動(dòng)影響，預(yù)計(jì)剔除減值影響后與2020年以前的水平已經(jīng)接近；財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)/凈利潤(rùn)同比+15.3%，在去年信用保證保險(xiǎn)賠付率高基數(shù)下，COR同比-1.3pct至95.2%；銀行業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)/凈利潤(rùn)同比+18.5%，較為超預(yù)期，得益于資產(chǎn)質(zhì)量大幅改善計(jì)提撥備力度減弱；科技業(yè)務(wù)延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)80.9%。

從核心保費(fèi)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然保費(fèi)端受渠道改革、壽險(xiǎn)精簡(jiǎn)代理人數(shù)量，對(duì)保單造成暫時(shí)性沖擊，但隨著平安布局的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)力反哺保費(fèi)，以及針對(duì)代理人渠道提質(zhì)增量，公司的保費(fèi)收入大概率也到了階段性拐點(diǎn)。

某種程度上說(shuō)，當(dāng)下的平安正處于基本面反轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)。受到固有偏見影響，市場(chǎng)仍然沒(méi)有認(rèn)知這一變化。從近期看，平安股價(jià)表現(xiàn)卻并不理想。但這也不難理解，股票市場(chǎng)短期來(lái)看是投票機(jī),長(zhǎng)期來(lái)看是稱重機(jī)。

拉長(zhǎng)周期看，隨著平安基本面逐漸向好，公司業(yè)績(jī)逐漸向好、凱德商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)深化改革的價(jià)值，反映到股價(jià)層面也是遲早的事情。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。